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不動産は法人で所有する!不動産管理会社の賢い使い方

2019.04.01 相続 節税 経営

 賃貸不動産を多数所有している不動産オーナーや収益性の高い、いわゆる「もうかる」不動産を所有している不動産オーナーの方々は、日々の管理業務や賃貸運営だけでなく、毎年の高額な所得税や住民税の負担に加えて、将来確実にやってくる相続税の問題にも頭を悩ませておられると思います。 

 このような不動産オーナーの方々については、「節税」対策の一つとして不動産管理会社の設立を検討してみてはいかがでしょうか

なぜ不動産管理会社なのか。メリットは何?

個人で所有している不動産を法人へ移したり、法人へ一括賃貸したりすることにより個人の所得が法人へ移るので、所得税や住民税が安くなるのかな?ということや 

法人が不動産を持つということは相続税がかからないの?ということはなんとなく想像がつくと思います。 

 

不動産管理会社をなぜ利用するのか、そのメリットはいろいろありますが、主なものとして次の4つが挙げられます。 

 

①毎年の所得税対策として 

所得税の税率は「超過累進税率」といって所得が多ければ多いほど税率が上がってしまいますが、法人税の税率は一定です。 

個人で不動産を所有している場合にはオーナー1人の多額の所得に対して高い税率がかかりますが、法人へ移転することにより、まずは役員である親族に報酬を払い、残った利益に対して法人税を納め、個人の所得税も圧縮することができます。 

 

②相続財産の増加防止 

収益性の高い不動産はキャッシュを生み、さらにオーナーの財産として蓄積されます。オーナーが受け取る賃料を法人へ移転することにより、将来の相続財産の肥大化を防ぐことができます。 

 

③相続税の納税資金の準備 

不動産収入の一部を役員である相続人に分配することにより将来の相続税の納税資金を準備することができます。 

 

④財産の共有・分散を防ぐ 

 個人が所有する不動産は相続のたびに相続税がかかり、名義変更に登録免許税がかかります。ですので何も対策を取らずに相続を3回迎えると財産はなくなってしまうと言われているのです。 

 

これに対して会社には「相続」という概念がありませんので、法人に移した財産については相続を経ることなく永続して承継させることができます。 

一方で法人へ出資した株式が相続財産となりますが、株式は不動産よりも簡単な手続きで次世代へ移転することが可能です。 

相続トラブルの元になりやすいため不動産の共有は厳禁ですが、法人であれば報酬で解決したり、株式なら分割しやすく、事業承継もしやすいというわけです。

 この他にも法人であることのメリットとして、法人契約の保険に加入し経費にできることや退職金がもらえること、社会保険に加入できることなどがあげられます。

不動産管理会社のデメリットも知りましょう

 もちろん不動産管理会社はメリットばかりではありません。デメリットは?と聞かれると①設立にあたってのコストと②譲渡所得税や譲渡代金があげられます。 

 

①不動産管理会社設立にあたっての主なコスト 

 ・会社設立時に約30万円程度の設立費用がかかります。 

 ・収入、経費についてオーナーの所得と会社の所得に区分して管理、計算する必要があります。 

 ・法人は赤字であっても法人税均等割という税負担が生じます。 

 ・法人の決算、申告については税理士への報酬が必要になります。 

 

②譲渡所得税や譲渡代金の問題 

 個人の不動産を法人へ移転譲渡したときに、利益が出る場合には譲渡所得税の申告と納税(利益の約20%)が必要になります。 

 さらに、受け取った譲渡代金は個人の相続財産になりますので、そのままにしておくと相続税負担が増えます。ですので別の相続税対策が必要になります。 

 

うちは法人化したほうがいいの? 

  

 不動産の法人化にはメリットもあればデメリットもある。じゃあうちは法人化したほうがいいの?結局どうなの?と思われたかもしれません。 

 

 このように不動産管理会社は所得税対策や相続税対策両面からメリットがありますが、同時にランニングコストがかかったり、譲渡税がかかったり、一時的に相続税が増えたりしますので、これらの費用を負担してでも将来的に特をするのかの試算が重要になります。 

 

 もともと所得税が高くないのにわざわざいろんな費用を支払って法人化したら何も得しなかったということが無いように、どの不動産を、どのタイミングで移転するのか、移転せずに一括借上げ等のサブリース方式にするのか、管理業務を委託するのか、税理士等の専門家に相談しながら一つ一つ検証し、効果を確認してから実行するようにしてください。 

 

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